تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی با تکیه بر قوانین مربوطه

دسته: فقه و حقوق اسلامی
بازدید: 1 بار
فرمت فایل: doc
حجم فایل: 555 کیلوبایت
تعداد صفحات فایل: 31

پدیده حق سرقفلی (حق كسب و پیشه و تجارت) از جمله حقوقی است كه در بستر عرف رشد و نمو كرده و سرانجام در عرصه مجلس مقننه ظهور و جامه قانون بر تن كرده است

تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی با تکیه بر قوانین مربوطه

مقدمه

پدیده حق سرقفلی (حق كسب و پیشه و تجارت) از جمله حقوقی است كه در بستر عرف رشد و نمو كرده و سرانجام در عرصه مجلس مقننه ظهور و جامه قانون بر تن كرده است.

این حق ازبدو پیدایش مسیر پرفراز و نشیبی را طی كرد قانون روابط موجر و مستاجر سال56 این حق را به اوج رساند و قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 آن را به حاشیه راند.

با این وجود حقی كه بر اساس قوانین سابق خلق گردیده است ادامه حیات می‌دهد و اجرای آن توسط محاكم تضمین می‌شود.

تعریف – سرقفلی

پولی که مستاجر ثانی (به معنی اعم) به مستاجر سابق در موقع انتقال اجاره بلاعوض می دهد و همچنین مستاجر اول به موجر ( مالک می دهد)[1].

سرقفلی حق مالی است و قابل معامله که برای مالک یا متصرف قانونی محل های کسب و تجارت از طرف قانونگزار شناخته شده و میزان آن بستگی به عوامل مادی و معنوی دارد.[2]

حق کسب و پیشه و تجارت:

حقی است مالی که به تبع مالکیت منافع برای مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت تحقق می یابد و قابلیت انتقال به غیر را توام با منافع عین مستاجره دارد.

(این حق ناشی از تقدم در اجاره، حسن شهرت جمع آوری مشتری و رونق کسبی است که براثر عملکرد مستاجر محل بوجود آمده است.[3]

تفاوت حق سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت

حق کسب و پیشه و تجارت حق جوانی است اما سرقفلی عمری به در ازای عقد اجاره دارد.

حق اخیر برپایه خواست متعاملین ایجاد می شود و از حمایت قانون بهره می برد. حق سرقفلی مختص مستاجر نیست، مالک بنای تجاری قبل از آنکه منافع عین مستاجره را به دیگران و اگذار کند صاحب این حق است و می تواند آن را به اولین مستاجر واگذار و عوض آن را دریافت کند. این حق نیازمند استمرار رابطه استجاری نیست اما ایجاد آن سبب گسترش دامنه حقوق مستاجر و محدودیت حقوق موجر می شود.[4]

این حق می تواند در ملکیت مستاجر اول تولید شود و از مستاجر ثانی یا مالک دریافت شود.[5]

اما حق کسب و پیشه و تجارت به مالک اختصاص ندارد، این حق زاییده رابطه استجاری است و محصول عمل مستاجر است. مستاجر در نتیجه فعالیت کسبی و تجاری مشتریانی جذب میكند و محل را معرفی و موجب رونق تجارت در عین مستاجره می شود مردم از وجود واحد تجاری مطلع می شوند و آن را در خاطر ضبط می کنند.

این حق ریشه در توافق طرفین ندارد و الزامی مافوق اراده موجر را ملزم به رعایت آن می کند.

این حق حامی مستاجر است.

«کلیه طرق مستقیم و غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ کنند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد»[6].

این حق در پایگاه حاکمیت اراده جایگاهی ندارد در حالیکه تکیه برخواست متعاملین و حقوق متقابل آنان در حق سرقفلی مشهود است.

در اندیشه دینی، مشروعیت حق کسب و پیشه مورد مناقشه است. از یک سو موجر با تکیه بر قاعده تسلیط و استناد به حق مالکیت خویش (ماده 30 ق م) و بهره گیری از قاعده وفای به عهد و حاکمیت اراده استمرار سلطه مستاجر را بی دلیل و برخلاف شرع می داند در مقابل مستاجر مدعی است حاصل مدت ها تلاش در عین مستاجره که رونق تجارت در محل و جذب مشتری است ارزش مالی دارد (بند الف ماده 9 آیین نامه تثبیت قیمت ها مصوب 23/07/1322 بیان      می­دارد «اگر مورد اجاره محل پیشه است و موجر بخواهد تا یکسال بعد از تخلیه به شغل مستاجر سابق یا شغلی مشابه آن در عین مستاجره اشتغال ورزد در صورتی که سابقه عمل یا نام مستاجر سابق دارای قیمت و اعتباری باشد که نتیجه آن عاید موجر گردد موجر مکلف است برای قیمت اعتبار یا نام مستاجر سابق به میزانی که کارشناس معین خواهد کرد به مستاجر سابق بپردازد در هر حال میزان آن کمتر از معادل 3 ماه اجاره آن محل نخواهد بود».

پس در مقابل چنین دارا شدنی باید ما به ازاء وجود داشته باشد. بی اعتنایی به ادعای مستاجر سبب ضرر وی می شود و با قاعد لاضرر و لا ضرار منافات دارد.

توجیهات بالا جزیی از دلایل شناسایی حق کسب و پیشه و تجارت است اما در آخرین تحولات قانونی مربوط به روابط موجر و مستاجر در ارتباط با این موضوع این حق کلاً نادیده گرفته شده است.

فصل دوم

قلمرو زمانی حق کسب و پیشه یا تجارت

این حق در طول تقریبی شش دهه ایجاد شد و رشد کرد ولی چون پایگاه شرعی نداشت به حاشیه رانده شد و اصل حاکمیت اراده بر روابط استیجاری سایه افکند و وجود حقی به نام کسب و پیشه صرفاً مخصوص زمان حاکمیت قوانین سابق مورد اجاره قرار گرفت قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 این حق را مورد توجه قرار داده است.

ولی پس از پیروزی انقلاب اسلامی مشروعیت آن مورد تردید واقع شد و نظرات شورای نگهبان نیز تردیدها را دوچندان کرد.

لیکن با تصویب ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر سال 1365 و تایید شورای نگهبان این عقیده قوت گرفت که حق کسب و پیشه صرفاً نفی نگردیده بلکه مقتضای قاعده استصحاب، بقای آن است.

( نظریه شماره 1488- مورخ 09/05/1363) شورای نگبهان « حق کسب و پیشه و تجارت در ملک غیر مذکور در ماده 19 ق روابط موجر و مستاجر عنوان شرعی ندارد و اگرمقصود سرقفلی باشد باید طبق تحریر الوسیله عمل شود. در سایر موارد مربوط به حق کسب و پیشه نیز باید این نظر رعایت شود»)

( ماده واحده ق الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 15 آبان 1365 بیان           می دارد « از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استجاری که با سند رسمی بدون دریافت هیچ گونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار می شود، در راس انقضای مدت اجاره مستاجر موظف به تخلیه آن می باشد مگر آن که مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود. در صورت تخلف دوایر اجرای ثبت مکلف به اجرای مفاد قانون هستند».

پس مالکینی که در اندیشه گریز از این حق بودند دستاویزی یافتند که با وجود دو شرط از کمند حق کسب و پیشه رهایی یابند.

اول اینکه قرارداد اجاره را به صورت رسمی تنظیم کنند. دوم اینکه وجهی بابت سرقفلی یا پیش پرداخت دریافت نکنند. در این حالت با خاتمه قرارداد اجاره بر ملک خویش مسلط می گردید و برای وی حق تخلیه ایجاد می شد.

[1] - دکتر محمد جعفر جعفری لنگرودی- ترمینولوژی حقوق

[2] - غلامعلی سیفی – مجله کانون و کلا

[3] - بهمن کشاورز( در کتاب سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت)

[4] - ماده 8 ق روابط موجر و مستاجر مصوب 76

[5] - ماده 7 قانون 76

[6] - ماده 30 ق روابط موجر و مستاجر سال 56

برچسب ها : تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی با تکیه بر قوانین مربوطه , تفاوت , حق کسب , پیشه , سرقفلی , قوانین مربوطه , پروژه , پژوهش , مقاله , جزوه , تحقیق , دانلود پروژه , دانلود پژوهش , دانلود مقاله , دانل